Gaizosmanpaşa dönüşecek mi,değişecek mi?
Gaziosmanpaşa dönüşecek mi, değişecek mi?Mehmet Yüceer
Bir ilçenin kentsel dönüşüm konusunda yapılması gereken şey, öncelikle mevcut oturma alanının ne halde olduğunun envanterini çıkarmaktır.
Bunun için öncelikle oturulan mahallenin zemin açısından araştırılması gerekir.
Zemin kötüyse yani inşaat yapmaya uygun bir alan değilse bunun tespiti yapılır.
Zemin kötü bile olsa veya bataklık bile olsa oraya inşaat yapılmaz diye bir kural da yoktur.
Sadece maliyetler çok yüksek olacağı için, öyle bir alanda hiç kimse konut projesi yapmak istemez.
Diğer ciddi projeler yapılabilir.
Karayolu, viyadük ayakları ve köprü geçişleri gibi.
Bunun çağdaş uygulamalarını her gün yapılırken görüyoruz.
(1529 yılında Mimar Sinan, Edirne Uzunköprüyü bataklığın içinden geçirmiştir.
Öncelikle ahşap kazıklar bataklıktan sonraki sağlam zemine oturtulmuştur.
Arkasından ahşap kazıklar üzerine taş işçiliğiyle köprü kurulmuştur.
Malumunuz ahşap bataklık içinde ve su içinde çürümeden kalır.
Bu gün üzerinden hala geçtiğimiz Uzunköprü de uygulanan yapı tekniği zemini sağlam olmayan alanlarda daha modern tekniklerle uygulanmaktadır.)
Zeminin durumuna göre bina modeli seçilir ve bina yapılır.
Yani zemin kötüyse sağlam bina yapılabilir.
Zemin iyiyse,üstünde çürük bina olsa bile benim altım sağlam depremde bana bir şey olmaz denilemez.
Öncelikle sağlam zemin ve sağlam binalar hedef olmalıdır.
Kentsel dönüşümde altyapı ve buna bağlı fizibilite çalışması bittikten sonra bunlar yapıldıktan sonra nasıl bir şehir kurulacak ona karar verilir.
Bu modelde en önemli sorun finansmandır ve mahallede oturanların haklarının korunmasıdır.
Mahallede oturan ve hak sahibi olan ve dairesi olan herkese dairesine daire vermek en makul çözüm olarak duruyor.
Oturanların mağduriyeti ortadan kaldırıldıktan sonra bina modeli seçilir.
Şu anda uygulanan model hiç bir şehircilik estetiği olmayan ve aynı model binaları Amasya da da,Edirne de de, İstanbul'da da yapan TOKİ modelidir.
Bunun ana mantığı, arsanın %50 ye yakını inşaat, kalan alanlar ise sosyal donatı(Yeşil alan,okul,ibadet alanları,spor alanları,otopark v.b) alanları olarak seçilmesi.
Bunun için binalar genellikle 12 kat yapılır ve mahalle kültürü esnaf kültürü yok edilir.
Yani TOKİ konut yaparak övünürken, halkın binlerce yıllık mahalle kültürünü,Osmanlı Selçuklu mimari anlayışını da yok etmektedir.
Bu binaların modelleri projesi nasıl yapılacağı tespit edildikten sonra, nasıl finanse edileceğine karar verilir.
TOKİ genellikle hazine arazilerine inşaatları yaptığı için, arsa payı maliyeti inşaat maliyetine sıfır olarak girer.
Bu gün 100 metre kare bir dairenin metre kare inşaat maliyetini 600 lira kabul edersek 60.000 liraya daireyi bitirmek mümkündür.
Bu bedeli otuz yıl süreyle taksitle satacak olursak, yılda iki bin liraya,aylık 180 lira taksitle konut yapmak mümkündür.
Üstelik sıfır peşinatla.
TOKİ ise bu bedelin üstüne kar ilave ederek satışlarını yapmış, sosyal konut yerine ticari konuta yönelmiştir.
Bu modeli Pazariçi ve Yıldıztabya mahallelerinde uygulamak mümkündür.
Aynı modelde hak sahipleri olanda, yeni daire alanda faydalanabilir.
Bizim ilçemizdeki modelde ise, işin sosyal boyutu yani küçük taksitlerle daire sahibi olma fikri yok sayılmış mahalleler kat karşılığı mantığıyla serbest piyasanın acımasız ortamının içine atılıvermiştir.
Yani hak sahiplerine daire veririm diyen kurum piyasa müteahhitlerdir.
Onların işi yarım bırakması veya bırakıp gitmesi halinde hiç bir devlet garantisi yoktur.
Bu modelde binlerce insanın mağduriyeti söz konusu olabilir.
Üstelik yapılan inşaatlar müteahhit olanların rant sağlaması yolu gözetilerek planlanmaktadır.
Bu modelde hak sahibi de,daire alıcısı da müteahhit'in kar sarmalına ve insafına bırakılmıştır.
Oysa bu projeler daha az yoğun ve çevreye zarar vermeyecek şekilde TOKİ veya herhangi bir devlet kurumu tarafından yapılabilirdi.
Bu projelerin finansmanı ise, dünya bankası ve Eksimbank kredileriyle yapmak mümkündür.
Bu kredileri Meksika, Meksika Citiy şehrinin deprem sonrasında yenilenmesi için kullanmıştır.
Bu kredilerin faizi ise yok denecek kadar azdır.
Yani yılda 0.5 puanın da altındadır.
Bunların dışında, halkın öz kaynaklarıyla bu projeler yapılabilir fakat bizim mahallelerimizde yani riskli alan ilan edilen mahallelerde oturanların bu projeleri finanse etme şansı yoktur.
GOP belediyesinin TOKİ başkanıyla ve şehircilik bakanıyla defalarca yapılan görüşmelerde bu alanların TOKİ eliyle dönüştürülmesi fikrinin teklif edildiğini biliyorum.
TOKİ yapıyor, ha giriyor, ha geliyor derken, bu işe girmedi ve GOP belediye başkanı piyasaya yöneldi.
Bu işi müteahhitlerle yapma kararı aldı.
İşte işin püf noktası da burası.
Eğer riskli alan ilan edile mahallelerde TOKİ dönüşüm projelerine girseydi, yapılacak otuz bine yakın konut ucuz taksitlerle satılsaydı, bu sayın Erhan Erol'un hanesine artı değer olarak yazılacaktı.
Bunu TOKİ yapmadı.
Buradan şu sonucu da çıkarmak mümkündür.
Bu işin başarısı, Erhan Erol'un başarısı görünür, bundan dolayı yapmayalım fikrine sarılmış olabilirler.(Şu an da da böyle görünüyor)
Dolayısıyla ''2014 mart ayında da, başkan olarak devam etmesini istemiyoruz'' sonucu çıkarılabilir.
İşte bu durumdan sonra kağıt üstünde de olsa, müteahhit görüşmeleri GOPAŞ üzerinden sürdürülüyor ve henüz kentsel dönüşüm çalışmaları fiilen başlatılamadı.
Çünkü yatırım yapacak iş adamı ''belediye başkanı kim olacak'' onu bekliyor.
Ayrıca Sarıgöl mahallesinde devam eden ve 72 milyona ihale edilen inşaatta, istenilen hedefler tutturulamadı.
Bundan dolayı ödeme güçlüğü çeken belediye, Ekim ayında belediye meclisinden on beş milyon lira borçlanma yetkisi aldı.
Belediye bu yetkiye dayanarak bankadan borç para alacak ve devam eden inşatta hakediş ödeyecek.
Bu inşaatın 2013 gelirleri hanesinde doksan milyon lira gelir elde edilmesi kalemini tahmini bütçeye konulmuş olmasına rağmen(ek bütçe ilavesi) bu hedefler tutmadığından dolayı belediye bankalardan borç para almak için meclisten yetki almıştır.
Bu konu günlerce yazılacak çizilecek konudur.
Özet olarak GOP' taki dönüşüm adımları serbest piyasanın insafına terk edilmiş olup, hala her şey kağıt üstünde yürümektedir.
Henüz dönüşüm manasında proje yapılmamış,yapılan bir tane proje dahi meclis gündemine gelmemiş kazma vurulmamıştır.
Bunun için GOP ilçesinde herkes 2014 mart ayını ve yeni belediye başkanını bekler olmuştur.
Bundan dolayı, belediye başkanlığına aday adayı olan bütün arkadaşların bu konun üzerinde yoğunlaşmalarını ve alt detayları açıklamalarını bekliyorum.
Bende belediye başkan aday adayı olarak kendi ölçülerim içinde çalışmalarımı sürdürüyorum.
Eğer aday olursam, nasıl bir kentsel dönüşüm olmalıdır fikrimi bir rapor halinde paylaşacağım,aday olamazsam da bu raporu ve düşüncelerimi CHP den aday olan arkadaşıma teslim edeceğim.
Bu süreçte aday adayı olan arkadaşlarıma başarılar diliyorum.
Bu ilçenin dönüşümünde halkın iradesi, devletin şefkatli eli ve garantisi olmalı kar hırsına kapılmış ve İstanbul'u talan eden uygulamaları yapanlardan uzak durulmalıdır.